|
Неправильная арифметика
Целесообразно ли застраивать
монолитными домами по индивидуальным проектам отдаленные
микрорайоны, будут ли высококачественные квартиры востребованы
покупателями в тех масштабах, в каких их построят?
В Департаменте внебюджетной политики сказали:
- Ошибочно
мнение, что в домах, построенных монолитным способом, жилье дороже,
чем в типовых панельных. Сравните: в микрорайоне 2-2а Братеева мы
продаем по 430 долларов за метр квартиры в 25-этажном монолите
(корп. 34а) с многоярусной автостоянкой, а в Марьинском парке в
микрорайоне N 9 в типовом панельном доме серии ПД-4 (корп.7а) - по
400 долларов за метр, в типовом же доме улучшенной добротной серии
П-3М на Мичуринском проспекте (квартал 40, корп.215) квартиры
продаются уже по 570-600 долларов за метр.
Дешевле квартиры в панельных домах самой распространенной серии
П-44, что привлекательно по цене для небогатых людей, да и для
строителей выгодно по себестоимости, но эта серия имеет немало
недостатков. Главный из них проявили недавние ливни в Москве, - эти
дома подвержены протечкам. Характерный признак домов серии П-44 -
плоская крыша, которая недолговечна, протекает даже при небольших
дождях и нуждается в частых ремонтах. Так что дешевизна этой серии
для города относительна, Дешево при строительстве - дорого в
эксплуатации! Да и для жильцов радость дешевой покупки скоро может
обернуться хлопотами, нервотрепкой, дополнительными вложениями денег
в ремонт.
Кроме того, в 17-этажках серии П-44 - однослойные панели, плохая
звуко- и теплоизоляция. Низкие потолки - 2,6 м. Общий метраж квартир
скромный: "однушки" - 37,8 кв. м, "двушки" - 50-58 кв. м, "трешки" -
74 кв. м. Правда, с маленьким метражом комнат примиряет увеличенная
площадь кухонь: в однокомнатных и малогабаритных двухкомнатных - 8,4
кв. м, в больших двухкомнатных и трехкомнатных - 10 кв. м. И все же
это не компенсирует неудобство маленьких комнат.
Вот и получается: иной дом дешев для строителей и покупателей
жилья, но малокомфортен для проживания и дорог в эксплуатации -
требует частых ремонтов, потребляет больше энергоресурсов при
отоплении. Так что еще большой вопрос: что выгоднее для города и
горожан? Не стоит увлекаться примитивной арифметикой, к тому же
неправильной! Городская экономика, как и семейная, - это высшая
алгебра, где для того, чтобы правильно решить "уравнение", надо
учесть множество параметров, которые часто упускают из виду любители
примитивной арифметики.
Не потечет
Правда, строится много и панельных домов
модернизированных серий. Но квартиры в них дороже, чем в П-44, а
некоторые недостатки типового панельного домостроения присутствуют и
тут. Например, разгерметизация межпанельных швов грозит протечками,
потерями тепла в квартирах - этого недостатка лишены монолиты. Вот и
подумаешь - не лучше ли добротный монолит с минимумом
недостатков?
Неплоха звуко- и теплоизоляция в панельных домах модифицированной
серии П-44Т, но их недостаток - небольшие комнаты, хотя привлекает
площадь кухонь: в двухкомнатных квартирах - 9-10 кв. м, в
трехкомнатных - 12-13 "квадратов". Качественнее модифицированная
серия - П-44М, где вместо однослойных панелей - трехслойные, то есть
лучше звуко- и теплоизоляция. Да и крыши не плоские, а черепичные,
что увеличивает срок их службы до 50 лет. Больше общая площадь
квартир. Метраж четырехкомнатной - 107 квадратных метров. В трех- и
четырехкомнатных квартирах - большая гостиная в 25 "квадратов". Есть
встроенные шкафы, "темные" комнаты, эркеры, дополнительные балконы и
лоджии. Да и внешне эти дома красивее - облицованы кирпичом,
смотрятся солиднее. Но и себестоимость их выше на 10-15 процентов,
как и в другой улучшенной серии П-3М. То есть типовые дома
модифицированных серий не дешевле, а подчас и дороже монолитов.
Недавно на заседании в Комплексе архитектуры, строительства,
развития и реконструкции директор Института Генплана Владимир
Каратаев сказал, что типовую застройку следует постепенно свести на
"нет" - ее должно заменить индивидуальное проектирование, так как
это требование завтрашнего дня. С ним
согласились.
Потребительские качества жилья в нетиповых домах
выше. У будущих новоселов шире возможность выбора планировки квартир
и удобств (один или два уровня, два или больше санузлов в
многокомнатных квартирах, кладовки и т.п). Монолитные дома красивее
- сама методика строительства позволяет без усилий и дополнительного
вложения средств сделать любой монолит архитектурно выразительным:
разноэтажные секции с башенками, эркеры, мансарды, округлые или
овальные формы зданий. То есть использование преимуществ монолитного
строительства позволяет проектировать интересную нестандартную
застройку целых кварталов.
Кстати: имеющих машины людей (а таких все больше) уже не пугает
отдаленность жилья - его качество для них гораздо важнее
месторасположения. Поэтому строить в удаленных районах нетиповые
дома по индивидуальным проектам - это работать на будущее.
"Защита от дурака"
Преимущество монолитов и то, что они
строятся очень быстро. Но есть и еще один существенный плюс у домов,
построенных монолитным способом. Квартиры в них идеально
приспособлены для индивидуальных перепланировок после вселения -
тяжелые конструкции опираются на колонны монолита, а не на стены,
поэтому стены можно по желанию убрать или пробить арки и проемы без
риска нарушить прочность несущих конструкций.
Ведь перепланировщики умудрились уже несколько типовых панельных
новостроек в Москве привести в состояние, опасное для проживания,
ослабив жесткость несущих конструкций так, что дома стали походить
на карточный домик, готовый сложиться. Монолитам это не грозит. Да и
квартиры в них теплее, чем в панельных домах, и почти абсолютно
звуконепроницаемы. К слову, сейчас при застройке Южного Бутова
широко используется монолитное домостроение. В частности,
спроектированы монолиты невысокой этажности (5-6 этажей). В каждом
жилом доме предусмотрен грузовой лифт грузоподъемностью 630 кг с
отметкой первой остановки кабины на уровне вестибюля. Не придется до
лифта подниматься по ступенькам - сразу из дверей подъезда попадаешь
в лифт, что удобно больным и пожилым, да и при перевозке мебели и
бытовой техники. А для инвалидов-колясочников такой подъемник, куда
можно заехать сразу из вестибюля, - неоценимое удобство. Кроме того,
для инвалидов есть пандус к дверям подъезда со стороны улицы. При
входе - помещение для вахтера. Квартиры улучшенной планировки. Трех-
и четырехкомнатные зонированы следующим образом: гостиная, холл,
прихожая, кухня с гостевым санузлом (одна зона) и спальный отсек со
своим санузлом (вторая зона). Во всех квартирах запроектированы
гостиные с эркерами, смежные с кухнями, - между ними предусмотрены
раздвижные перегородки, позволяющие объединить пространство до 35
квадратных метров. Есть кладовые и шкафы-купе. Со второго этажа -
балконы, в том числе и при кухне. На пятом этаже с южной стороны
запроектированы двухуровневые трехкомнатные квартиры: второй уровень
- мансардный.
Проекты предусматривают возможность трансформации квартир в
процессе строительства и эксплуатации. Причем, как уже было сказано,
без опасности нарушить жесткость несущих конструкций, что очень
важно при традиционном отсутствии законопослушания у наших граждан.
А тут и захочешь, так ничего не испортишь - этакая "защита от
дурака".
Вместо послесловия
Тем не менее, панельные типовые дома
продолжают вырастать не только на окраинах, но и в престижных
районах. Московские домостроительные комбинаты возводят сегодня
"панельки" в 58-м микрорайоне на Хорошевском шоссе, на Беговой, в
районе улицы 1905 года, около Ваганьковского кладбища, в Центральном
округе на месте снесенных пятиэтажек.
Почему, несмотря на явные преимущества индивидуального
монолитного домостроения, продолжает застраиваться панельными
серийными домами даже центр? Во-первых, пока не хватает мощностей у
"монолитчиков". Во-вторых, дешевые серии панельных домов дают
возможность небогатым людям, желающим улучшить свои жилищные
условия, или расселяемым из сносимых домов приобрести квартиру в
привычном для них районе (цена метра от 600-700 долларов).
В-третьих, это - рынок сбыта своей продукции специализирующихся на
панельном домостроении московских ДСК, обеспечивающих рабочими
местами тысячи строителей. Но будущее - за индивидуальной
застройкой. |
